چند پرسش درباره آینده بازار مسکن، حذف قیمت از سایت های اینترنتی چقدر موثر بود؟ - کتاب ارزان

جهت دریافت خدمات آلاچیق چادری با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

تورم چقدر است و مسکن چقدر گران شده است؟

1- میان افزایش نرخ تورم و رشد بهای مسکن معادله دقیقی وجود ندارد. برآوردها نشان می دهد بهای مسکن طی یکسال گذشته به طور متوسط 30 درصد افزایش یافته است. این نرخ 10 درصد از تورم هم پایین تر است ولی همزمان قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان در تهران هم به رقم 17 میلیون تومان رسیده است. براین اساس موضوع مسکن بیش از قیمت مربوط به فاصله دریافت قیمت ها از توان خرید شهفرایندن عادی است.

وام مسکن چقدر مهم است؟

2- شش سال قبل برآوردها تایید می کرد که یک خانواده طبقه متوسط برای خرید خانه در شهر تهران احتیاج به 12 سال پس انداز دارد. در آن دوره زمانی متوسط بهای ملک در تهران 900 هزار تومان بود. این رقم در حال حاضر 17 برابر شده ولی میزان دستمزد و نرخ پس انداز خانوارهای طبقه متوسط تغییر قابل توجهی ننموده به طوری که متوسط دریافتی کارمندان و کارگران از ماهیانه یک میلیون و 500 هزار تومان به حداکثر 2 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. در خصوص کارمندان میزان حقوق دریافتی ماهیانه آنها با جمع اضافه کاری و سایر پرداخت های تشویقی به حداکثر 4 میلیون تومان می رسد. در این شرایط، یک کارمند برای خرید یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران احتیاج به پس انداز کامل 4 ماه حقوق دارد.

در صورت که او تمام حقوق اش را پس انداز کند، بعد از 20 سال می تواند یک آپارتمان 60 متری در تهران خریداری کند. اما محاسبات خرید مسکن به این روش انجام نمی گردد. به طور متوسط یک سوم از درآمد مازاد هر خانوار صرف هزینه مسکن می گردد. بنابراین کارمندان با بیشترین میزان دریافت حقوق ماهیانه پس از 60 سال امکان خرید یک واحد آپارتمان 60 متری را پیدا می نمایند. در این شرایط وام مسکن قدرت خریدی کمتر از 11 متر مربع است. همزمان برای دریافت 240 میلیون تومان وام مسکن، احتیاج به پرداخت هزینه حداقلی 20 میلیون تومانی وجود دارد و این هزینه یک متر مربع از قدرت خرید وام مسکن کم می نماید.

رکود یا رونق کدام برای ما مفید است؟

3- فعلا بازار مسکن در رکود مطلق است. تعداد معاملات به شدت کاهش یافته است. همزمان روزانه 100 هزار نفر به سهامداران بورس افزوده شده است. این اطلاعات نشان می دهد طبقه متوسط قدرت حضور در بازار مسکن را از دست داده و بازارهای جدید را جایگزین نموده است. با این وجود حتی در دوره رکود، بازهم قیمت مسکن فرایند صعودی را ادامه داده است.

دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آمارهای جدیدی در خصوص شرایط بازار مسکن در اردیبهشت ماه منتشر نموده که نشان می دهد، با وجود رکود حاکم بربازار قیمت ها به قیاس یکسال قبل بیش از 5 میلیون تومان برای هر متر مربع افزایش یافته است. خلاصه اطلاعات آماری بازار مسکن به نقل از وزارت راه و شهرسازی چنین است: متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال گذشته 12 میلیون و 712 هزار و 600 تومان بود که طی یک سال رشد 4 میلیون و 300 هزار تومانی در هر متر داشته است.

همچنین تعداد مبایعه نامه های صادر شده در بخش مسکن در اردیبهشت سال جاری 11 هزار و 569 واحد بوده، در حالی که در اردیبهشت ماه سال گذشته 12 هزار و 317 واحد مسکونی به فروش رسیده است، بنابراین تعداد مبایعات در اردیبهشت سال جاری نسبت به ماه قبل (فروردین 99) که هزار و 600 واحد معامله شد، معادل 789.9 درصد رشد داشته اما نسبت به ماه مشابه سال قبل (اردیبهشت 98) معادل منفی 6.1 درصد کاهش نشان می دهد. قیمت مسکن نیز در تهران در اردیبهشت ماه سال جاری نسبت به فروردین ماه رشد 9.4 درصدی و نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته رشد 33.8 درصد داشته است. گران ترین منطقه تهران مانند یک دهه اخیر، منطقه یک با متوسط قیمت 34 میلیون و 199 هزار و 400 تومان بود.

ارزان ترین منطقه نیز منطقه 18 با متوسط قیمت 7 میلیون و 743 هزار و 600 تومان در نظر گرفته شده است. در معاملات مسکن اردیبهشت ماه 7 منطقه تهران میانگین قیمت زیر متری 10 میلیون تومان داشتند و در 15 منطقه دیگر متوسط قیمت هر متر مسکن بیش از 11 میلیون تومان اعلام شده است. بیشترین تعداد معاملات به منطقه پنج با یک هزار و 608 فقره و کمترین تعداد معاملات به منطقه 19 با 64 فقره معامله اختصاص دارد. رکود و گرانی بدترین اتفاقی است که در بازار مسکن تداوم پیدا می نماید.

حذف قیمت ها چقدر موثر بود؟

4- قیمت مسکن از سایت دیوار حذف شد. این راهکاری است دولت برای کنترل شرایط بازار پیشگرفت ولی حتی پس از بکارگیری این روش بازهم فرایند افزایش قیمت ها ادامه پیدا کرد. اقدامات دولت برای کنترل بازار مسکن بیش از آنکه قدمی اجرایی باشد، به حرکت های نمادین تبدیل شده است.

مسکن ارزان می َگردد؟

5- هیچ احتاقتصادی در خصوص کاهش احتاقتصادی قیمت مسکن وجود ندارد. حتی در خصوص کاهش سرعت رشدقیمت مسکن هم گزینه جدی مطرح نشده آست. بخصوص اینکه محاسبات نشان می دهد قیمت تمام نهادهای فراوری با رشدی بین 30 تا56 درصدی روبرو بوده آست. همزمان پیش بینی می گردد نرخ تورم طی ماه های آینده و برخلاف اظهارنظرهای سیاسی رئیس کل بانک مرکزی کاهش نداشته باشد. تنها طی ماه های آینده و به دلیل تحرکات سیاسی چهره های تکنوکرات و مدیران ارشد کشور برای حضور در انتخابات ریاست جمهوری، انواع نقل قول های رسانه ای در خصوص آینده قیمت ها و احتمال کاهش تورم صورت گیرد ولی هیچ کدام از این نظرات در شرایط واقعی اقتصاد ایران انعکاس نمی یابد.

تعداد مستاجرها کم شده است؟

6- نسبت تعداد مالکان به مستاجران هیچ تغییری به سمت افزایش تعداد مالکان نداشته است. 30.8درصد از جمعیت ایران اجاره نشین هستند. درحالی که ابتدای دهه 90 این عدد روی 26 درصد مانده بود. در حال حاضر به ازای هر 100 واحد مسکونی 106 تقاضا وجود دارد. افزایش قیمت مسکن و کاهش شاخص پس انداز هم سبب شده تا امکان خرید خانه توسط طبقه متوسط به شدت کاهش پیدا کند. طبقات فرودست هم به کلی از موقعیت خرید خانه فاصله گرفته اند.

اقتصادیات برخانه های خالی درمان درد بازار مسکن است؟

7- چه کسانی اجازه نمی دهند اقتصادیات برخانه های خالی دریافت گردد؟ پاسخ به این سوال را تقریبا تمام که در سیاست گذاران بازار مسکن می دانند. به طور خاص در مجلس قبل بعضی نمایندگان که مالک بیش از سه آپارتمان بودند با تصویب این قانون مخالفت می کردند. تعدادی از چهره های سیاسی که سرمایه هایشان را به بازار مسکن برده اند، حاضر به اجرای این ایده نیستند و تقریبا تمام ذی نفعان این بازار در مقابل اجرای قانون سنک اندازی می نمایند. برآوردی از جمعیت این جامعه ذی نفعان نیست ولی قدرت سیاسی آنها چنان است که طی یک دهه گذشته اجازه ای اجرای قانون را نداده اند.

برآوردها نشان می دهد 25 میلیون خانوار در کشور وجود دارد. در مقابل 25 میلیون و 412 هزار واحد مسکونی هم ساخته شده است. محاسبات نشان می دهد حداقل 2.5میلیون واحد مسکونی در کشور خالی است که امکان دریافت اقتصادیات ازآنها به دلیل مخالفت های سیاسی ممکن نیست. همزمان ایده اقتصادیات برعایدی سرمایه هم در بازار مسکن معطل مانده است. عدم اجرای این قانون باعث شده مسکن در اختیار بخش واقعی تقاضا قرار نگیرد.

گزارشی که یکسال قبل خبرگزاری ایسنا منتشر کرد، نشان می دهد: طی یک دهه گذشته، تعداد خانوارهای موجود در کشور به حدود 25 میلیون خانوار افزایش یافته اما تعداد واحدهای مسکونی در اختیار تقاضای واقعی در این 10 سال متناسب با رشد جمعیت افزایش نداشته و به حداکثر 23 میلیون واحد رسیده است. البته بسیاری از این واحدها (به تعبیری 3 میلیون واحد در کل کشور) جنبه مصرفی نداشته و توسط سرمایه داران بخش خصوصی، به عنوان سرمایه و در قالب املاک خالی از سکنه، بی استفاده باقی مانده است. در شرح بهتر این رخداد، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال 1392 (6 سال پیش) 834 هزار دستگاه در کل کشور بوده که این رقم در 3 ماهه نخست سال 1397 به 100 هزار دستگاه کاهش یافته است

چه کسانی به بازار اجازه آرامش نمی دهند؟

8- تقریبا هیچ دوره زمانی در اقتصاد ایران نبوده که امکان بهبود شرایط برای مستاجران رقم بخورد. طی 35 سال گذشته 14 درصد جمعیت مالکان کشور به طبقه مستاجران سقوط نموده اند. شاخص دسترسی به مسکن برای خانوارهای شهری درحال حاضر به رقم 16 سال نزدیک شده درحالی که سند چشم انداز پیش بینی نموده بود تا سال 1400 میزان انتظار خانوارها برای خرید خانه به رقم 5 سال برسد. محاسبات دیگری نشان می دهد نسبت پس انداز خانوارهای طبقه متوسط برای خرید خانه در تهران نزدیک به 56 سال شده است.

ساکنان دهک های متوسط و پایین کشور در دسته جمعیت 37 درصدی غیرمالک به حساب می آیند که باید هزینه های افزایش 23 درصدی نرخ اجاره بها در شهرستان ها و بیش از 50 درصدی در تهران را پرداخت نمایند. بین سال های 1385 تا 1395، ده میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده، در حالی که در همین دوره زمانی تنها 2 میلیون و 400 هزار خانوار جدید صاحب خانه شده اند. این محاسبات نشان می دهد 77 درصد تقاضای خرید مسکن در کشور مصرفی نیست. همگی این ااطلاعات تایید می نماید، در بازار مسکن تحولاتی اتفاق افتاده که این بخش را از قاعده عرضه و تقاضا خارج نموده است. میزان گردش اقتصادی بازار مسکن به طور متوسط سالیانه هزار هزار میلیارد تومان برآورد می َگردد درحالی که 15 سال قبل این رقم، 420 هزار میلیارد تومان بود. در بازاری به این وسعت منافع زیادی در پس هر تصمیم برای تغییر شرایط در خطر قرار می گیرد.