ارسال سیگنال مثبت بورس به مسکن - کتاب ارزان

جهت دریافت خدمات قیمت آلاچیق حصیری با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

این امر سبب شد تا میزان بازدهی تسه ها از ابتدای امسال تا به امروز به محدوده قابل توجه 60 درصد برسد. اوراق تسهیلات مسکن که مدت ها به دلیل رکود حاکم در بخش مسکن و کاهش احتمالی نرخ سود سپرده بانکی، فرایند نزولی به خود گرفته و تا محدوده 45 هزار تومان در نیمه فروردین ماه امسال افت نموده بودند، مجدد به مدار صعودی بازگشتند.

به طوری که موج قدرتمند ورودی به این اوراق از اوایل اردیبهشت ماه، سبب بازگشت مجدد آن ها به محدوده 80هزار تومان شد. در واقع میانگین قیمت اوراق وام مسکن در مدار رشد قرار گرفته و شیب رشد آن به شکل محسوس افزایش یافته است.

آنالیز ها نشان می دهد افزایش قدرتمند تقاضا برای اوراق مزبور را باید نتیجه تب تورمی حاکم بر بازار های دارایی و همچنین افزایش تقاضای فیزیکی در این بازار دانست. به طوری که آخرین گزارش ماهانه بانک مرکزی هم موید جهش بیش از 800 درصدی تعداد معاملات مسکن در تهران طی اردیبهشت است.

به همین دلیل آمار های دنیای اقتصاد نشان می دهد تسه ها در الگویی مشابه در تابستان 95 تا سطح 100 هزار تومانی هم پیش رفته اند. البته در این راستا علیرضا توکلی کاشی، معاونت تحقیق و توسعه کانون نهاد های سرمایه گذاری ایران موارد چندگانه ای را در رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) موثر می داند که احتمال بروز هر کدام از این موارد، صعود قیمتی این اوراق را به دنبال خواهد داشت؛ افزایش مبلغ تسهیلات اعطا شده از سوی بانک ها، کاهش جریان انتشار اوراق توسط بانک مسکن و ورود سفته بازان به این بازار از جمله مواردی است که به گفته این فعال بازار سرمایه در فرایند قیمتی تسه ها تاثیرگذار خواهد بود.

سه ضلعی تاثیرگذار

معاونت تحقیق و توسعه کانون نهاد های سرمایه گذاری ایران اولین موردی را که می تواند در رشد قیمتی اوراق تسهیلات مسکن تاثیرگذار باشد افزایش مبلغ تسهیلات بانکی مطرح کرد و اضافه نمود: به طور سنتی هر زمان که تسهیلات اعطایی از سوی بانک ها با رشد همراه شده اند، قیمت تسه ها نیز افزایش یافته است.

علیرضا توکلی کاشی در ادامه اضافه نمود: بر این اساس طی سال های اخیر شاهد رشد سقف وام های اعطایی به افراد بوده ایم که این رشد، افزایش نرخ تسه ها را به دنبال داشته است. وی دومین عامل احتمالی و تاثیرگذار بر این فرایند صعودی قیمت ها را کاهش جریان انتشار اوراق توسط بانک مسکن مطرح کرد و اضافه نمود: در دوره هایی شاهد آن هستیم که بانک مسکن اقدام به کاهش انتشار اوراق می نماید. این کاهش عرضه، افزایش تقاضا و بالطبع رشد قیمتی تسه ها را رقم خواهد زد.

توکلی کاشی دیگر عامل را ورود سفته بازان به این بازار مطرح کرد و گفت: در ماه های اخیر شاهد رشد قیمتی در بازار سهام و نوسان مثبت نماد های معامله شده در بورس و فرابورس هستیم. این رشد قیمتی می تواند نویدبخش ورود جوی مثبت به بازار اوراق نیز قلمداد گردد و بالطبع افزایش تحرک از سوی سفته بازان را به دنبال داشته باشد. این فعال بازار سرمایه در ادامه اعلام نمود: البته باید به این نکته توجه داشت که هر فردی که اوراق مزبور را خریداری می نماید تنها در همان روز خریداری می تواند اقدام به فروش کند، وگرنه تا دو ماه پس از آن مجاز به فروش اوراق نخواهد بود. این موضوع نیز می تواند فرایند عرضه اوراق را کُند کند. در این راستا باید عنوان گردد که پیگیری های خبرنگار دنیای اقتصاد حاکی از آن است که فعلا کاهش انتشار اوراقی از سوی بانک ها صورت نگرفته و بیشتر از هر چیز کاهش عرضه در بازار را شاهد هستیم. امری که به دلیل تقاضای بالا سبب شده رشد قیمتی در تسه ها شکل گیرد.

نگاهی به فرایند قیمتی تسه

در حالی میانگین قیمت اوراق مسکن در سال 96 حدود 70 تا 80 هزار تومان بود که این اوراق با شروع رکود مسکن در سال 97 و با توجه به جهش قیمت مسکن و ناکارآمد شدن سقف قبلی تسهیلات، با کاهش ارزش روبه رو شد و طی یک فرایند تدریجی به قیمت حدود 40 هزار تومان کاهش یافت. در دی ماه سال گذشته نیز تنها طی دو هفته پس از مصوبه جدید درباره سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، میانگین حجم معاملات تسه نسبت به روز های قبل از تصویب افزایش سقف تسهیلات به طور متوسط به دو برابر افزایش یافت. البته این افزایش دو برابری حجم معاملات در ابتدا زمینه ساز صعود چشمگیری در قیمت اوراق نشد و فقط بهای هر ورقه را حداکثر به محدوده 44 هزار تومان افزایش داد.

اما در طول سه ماه زمستان سالی که گذشت، به تدریج با استمرار افزایش تقاضای اوراق، قیمت این اوراق نیز به سطوح پیش از رکود مسکن نزدیک تر شد؛ این امر سبب شد که قیمت این اوراق در زمستان سال گذشته در بعضی روز ها به 60 هزار تومان نیز برسد.

البته تسه ها سال 99 را با شرایط چندان مطلوبی شروع نکردند؛ به طوری که در نخستین ماه سال قیمت هر برگه از نماد تسه در بازه 41 تا 47 هزار تومان معامله شد. در راستای چرایی این موضوع، شیوع ویروس کرونا که افت شدید معاملات مسکن را در فروردین ماه رقم زد، بی تاثیر نبوده است.

همچنین به دلیل کاهش سنتی معاملات مسکن در فروردین ماه هر سال به دلیل تعطیلی های دو هفته ای کسب و کار ها که در امسال، به دلیل کرونا به 45 روز تعطیلی صنف مشاوران املاک منتهی شد، تعداد معاملات مسکن به پایین ترین حد خود رسید. البته نقش کاهش شدید اثرگذاری وام مسکن در قدرت خرید مسکن خانوار ها را نیز نباید در این میان نادیده گرفت. البته فرایند مزبور تداوم چندانی نداشت و از اردیبهشت ماه با یک جهش ناگهانی، فاز صعودی قدرتمندی بر قیمت این اوراق حاکم شد. به طوری که نرخ هر برگه را از 45هزار تومان به بیش از 80هزار تومان سوق داد.

برای دریافت وام چقدر باید هزینه گردد؟

حال جدا از رشد قیمت مزبور، بیشترین تاثیر این امر را می توان بر مصرف نمایندگان واقعی ارزیابی کرد. به طوری که با شرایط کنونی اقتصاد و قدرت پایین برای خرید ملک، این رشد قیمتی اوراق نیز هزینه دریافت وام را برای متقاضیان افزایش داده است. به این ترتیب با توجه به رشد اخیر قیمت تسه ها که عنوان شد، هر فرد برای دریافت وام 140میلیون تومانی باید بیش از 22میلیون تومان هزینه کند. این هزینه برای زوج ها به 38میلیون و 400هزار تومان می رسد؛ در واقع مجرد های ساکن تهران می توانند تا 140 میلیون تومان تسهیلات دریافت نمایند که شامل 100 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و 40 میلیون تومان جعاله می گردد؛ بنابراین برای 100 میلیون تومان تسهیلات باید 200 برگه تسهیلات مسکن خریداری نمایند که هزینه این تعداد اوراق با تسه 80 هزار تومانی، 16 میلیون تومان می گردد که با در نظر دریافت 40 میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید 80 برگه به مبلغ 6 میلیون و 400 هزار تومان خریداری نمایند، 22 میلیون و 400 هزار تومان می گردد. زوج های تهرانی نیز بر همین اساس می توانند تا سقف 240 میلیون تومان شامل 100 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و 40 میلیون تومان وام جعاله دریافت نمایند؛ بنابراین زوجین باید 400 برگه تسهیلات مسکن خریداری نمایند که هزینه آن 32 میلیون تومان است که همراه با 6 میلیون و 400 هزار تومان وام جعاله که برای آن باید 80 برگه تسهیلات مسکن خریداری نمایند، در مجموع باید 38 میلیون و 400 هزار تومان پرداخت نمایند.